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Rentabilité et location saisonnière : n’écoutez pas les faux experts !

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L'une des notions les plus communément écorchées en matière d'investissement immobilier locatif, c'est la rentabilité.

Pour faire simple, il s'agit de la capacité de votre appartement meublé ou votre maison à se financer par les loyers que vous allez percevoir.

Sans avoir à sortir d'argent de votre poche.

Cependant, certaines agences immobilières aux compétences contestables peuvent vous induire en erreur. Elles résument un peu trop rapidement l'autofinancement dans une formule qui ne correspond pas du tout à la réalité. Et c'est là que ça peut devenir très problématique.

Car il existe une différence énorme entre ce que beaucoup de "professionnels de l'immobilier" vous disent, et ce que la banque prend en considération, d'une part. Et d'autre part, ce que vous allez constater dans votre vraie vie de nouveau propriétaire.

Le but de cet article est de vous montrer les pièges à éviter. Si vous ne voulez pas faire faillite, ou dire adieu à vos rêves d'investissements futurs.

La balance du déficit

En général, l'autofinancement tel qu'il est abordé par les mauvais experts, se résume dans ce que j'appelle la "balance du déficit", et qui se présente comme ça :

C'est ce que vous ne devez PAS faire !

Prenons un exemple concret :

Vous souhaitez acheter un appartement 200 000 € à crédit. Votre banquier vous propose une mensualité de 1 000 € par mois. Et d'après vos calculs, vous envisagez de percevoir 1 000 € de loyers grâce à la location saisonnière… Dans ce cas, je peux vous assurer que vous serez automatiquement dans la balance du déficit !

Car acheter de l'immobilier, même en exploitant votre bien en location saisonnière pour profiter des nombreux avantages qu'offre le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), ce n'est pas qu'une question de mensualité de crédit.

Il faut aussi prévoir les nombreuses charges et taxes fixes qui tombent tous les mois, mais aussi les dépenses exceptionnelles, ou les avances de trésorerie (impôts).

Et là, vous commencez à comprendre !

Si vous avez 1 000 € de loyer, mais en face 1 300 € de charges (mensualité de crédit, charges et taxes diverses), l'autofinancement n'y est pas du tout ! Au contraire, cela veut dire que vous devez sortir 300 € de votre poche tous les mois. Argh ! ... Autant dire que votre banquier risque de faire la gueule, surtout si vous lui aviez présenté un business plan (ce que je vous recommande de faire).

Autrement dit, pour que votre affaire soit rentable sur la durée, vous devez atteindre l'autofinancement des investisseurs, pas celui des mauvais experts !

L'autofinancement des investisseurs

Pour pouvoir gagner de l'argent dans l'immobilier locatif et continuer à investir, voici la formule à reproduire :

70% x revenus locatifs ≥ crédit + charges + taxes

Autrement dit (pour ceux qui n'aiment pas les maths), considérez que 70% des revenus que vous compter tirer tous les mois de votre activité liée à la location saisonnière doivent couvrir votre crédit, mais aussi les différentes charges et taxes.

Pourquoi les 70% ?

Tout simplement parce que les banques prennent en compte toujours une fraction de vos revenus seulement, jamais 100 %, en guise de marge de sécurité. Elles se "couvrent" en ne retenant vos revenus minorés de 30%. C'est tout à fait classique.

En clair, vous devez trouver un bien qui s'autofinance suffisamment pour que lorsque la banque fait une simulation de la mensualité, vos revenus locatifs soient très largement au-dessus des charges et taxes.

Comment estimer ses revenus locatifs ?

Dès lors, la question se pose de savoir comment évaluer ses revenus locatifs, comment savoir ce que l'on peut atteindre avec sa location meublée exploitée en location saisonnière ?

Pour vous faire une idée, vous pouvez par exemple comparer les annonces concurrentes. Sur des sites d'annonce comme Airbnb ou Abritel, faites une recherche dans votre ville, idéalement dans votre quartier, sur une période donnée et pour le nombre de personnes que votre gîte pourra accueillir.

Surtout, sélectionnez une annonce comparable à la votre. Dans le calendrier, observez le nombre de nuitées louées par cet hébergeur concurrent. Il vous suffit ensuite de multiplier le nombre de nuitées par le tarif, pour obtenir une estimation de votre futur revenu locatif mensuel.

Recommencez cette démarche plusieurs fois dans le mois pour couvrir les réservations de dernière minute de votre annonce cobaye.

L'autre façon de connaître le revenu locatif de votre annonce… est de tester une annonce fictive ! Publiez une annonce sur un site célèbre de petites annonces, choisissez une photo qui s'inspire de la déco de votre location meublée (sur Google images). Et comptez le nombre d'appels et d'emails reçus.

Bien sûr, il ne faut pas louer : prétextez une indisponibilité de dernière minute pour stopper la réservation. Et retirez l'annonce dès que vous aurez reçu une dizaine de contacts potentiels.

Enfin, la dernière façon de savoir quel loyer espérer pour son appartement ou sa maison en location… c'est de rencontrer d'autres propriétaires !

Ne soyez pas timide, décrochez votre téléphone et expliquez simplement que vous envisagez de vous lancer et que vous cherchez à avoir des chiffres de référence.

Montrez que vous n'êtes pas un concurrent mais plutôt que vous cherchez un partenaire pour les jours où vous serez complet. Vous serez étonné du nombre de réponses positives !

Comment calculer les charges et taxes ?

La réponse n'est pas la même pour tous. En effet, votre mensualité de crédit dépendra du montant de votre apport et donc du taux que la banque vous desservira, ainsi que du taux de l'assurance de prêt.

Normalement, vous avez déjà demandé le montant des charges de copropriété (si c'est un appartement), et la taxe foncière, au moment de vos démarches d'achat du bien.

A cela il faudra ajouter l'assurance "propriétaire non occupant", l'eau, l'électricité ou le gaz, l'abonnement internet, les achats divers de produits d'entretien…

Si vous comptez gérer vous-même les arrivées et les sorties de locataires, pas de souci. Si vous envisagez de confier la gestion à un gestionnaire, renseignez-vous sur les tarifs pratiqués dans votre ville.

En conclusion

Le niveau de rentabilité de votre investissement locatif n'est pas à négliger et ce dès le départ. Une mauvaise évaluation de l'autofinancement peut conduire à une situation délicate.

Car si la location saisonnière offre un rendement bien supérieur à la location nue, elle génère aussi beaucoup plus de charges. Sans compter les impôts ! Prévoyez donc le coup en suivant les conseils dévoilés dans cet article.

Recherches utilisées pour trouver cet article :autofinancer un bien air bnb

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1 comment
Michael says 6 months ago

Hey! Bon article qui porte très bien son titre.
Dieu sait qu’il y a beaucoup de gens qui se permettent de donner des conseils en ayant rien fait tout en critiquant ceux qui ont réussi.
Je pense que tu sais de quoi je veux parler. 🙂

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