Propriétaire Libre, le blog
Partages

Mon défi fou #1 : interview de Jacques Lavie, de BnbLord

Ce podcast est le tout premier de la série de 52 interviews d’experts de la location courte durée, qui constitue mon défi de 52 semaines ! (woops… ça fait un peu officiel tout ça 😉 )

Jacques Lavie, BnbLordMon invité cette semaine est Jaques Lavie, le cofondateur de BnbLord, une entreprise qui propose aux propriétaires un service de gestion de leur appartement sur Airbnb ou Booking, à Paris et dans quelques grandes villes (check-in, check-out, rédaction de l’annonce, communication avec les voyageurs etc.).

Pourquoi cette interview

Alors là vous vous dites… mais Yann, tu nous parles sur ton blog de garder le contrôle sur sa location meublée, alors pourquoi tu évoques ce sujet ?

Eh bien tout simplement parce que je souhaite vous proposer un maximum d’informations sur la location saisonnière sur ce blog. Et me mettre des oeillères, ce n’est pas trop mon truc.

Je considère que vous devez avoir toutes les connaissances ce qui se fait aujourd’hui dans cette industrie. Et dans tous les domaines ! Cela doit faire partie de votre culture générale.

Et oui vous avez raison, la gestion déléguée tout-en-un n’est pas la démarche que j’applique en ce moment. Je considère qu’on doit rester maître à bord et garder le contrôle de sa location de vacances… au risque d’être à la merci de tel ou tel acteur qui changerait les règles du jeu ! (et ça peut arriver, regardez)

bnblord-capture-ecranCe que vous allez découvrir

Dans ce podcast, Jacques Lavie évoque comment il a eu l’idée de ce service de prise en charge de la location saisonnière clé en main (ça c’est plutôt pour ceux qui s’intéressent à l’entreprenariat).

Il raconte surtout la galère qu’il a connue quand il a voulu mettre son appartement en location sur Airbnb pendant son voyage en Croatie, et comment il a exploité ses amis dans un premier temps, avant de trouver une solution plus pro.

On aborde aussi dans le podcast les standards de qualité de service demandés par les locataires d’aujourd’hui (et, oh que c’est capital de savoir ce qui se fait sur le marché, pour pouvoir adapter son offre !).

Les autres sujets évoqués

Voici les autres thèmes abordés au cours de cette interview (elle dure environ 30 minutes) :

  • La réservation instantanée
  • L’optimisation du prix
  • Les touristes chinois
  • Airbnb, Booking, Abritel : c’est qui le plus fort ?
  • Les sites de niche hyper efficaces (comme Le Collectionnist, pour les biens d’exception).
  • Abritel bientôt tué par Airbnb et Booking ?
  • et quelques autres sujets que je vous laisse découvrir… 😉

Pour aller plus loin…

L’équipe de BnbLord  offre aux lecteurs de Propriétaire Libre une remise de 50 € sur le montant de la commission pour toute nouvelle inscription. Code promo : bnblibre 😉

 

Transcription du podcast

Bonjour et bienvenue, je suis Yann du blog Propriétaire Libre et je vous souhaite la bienvenue dans ce nouvel épisode. En fait, il s’agit du premier épisode de mon défi fou d’interviewer 52 experts de la location saisonnière en 52 semaines.

Alors, si vous me suivez, vous l’avez sans doute lu sur le blog. Et si pour vous, c’est la première fois que vous arrivez sur le blog, je vous explique un tout petit peu de quoi il s’agit.

Tout simplement, j’ai décidé donc d’aller rencontrer et d’interviewer 52 experts de la location de vacances, location saisonnière et location de courte durée, pour pouvoir en tirer le meilleur. 🙂 Pour pouvoir vous restituer ce qui se fait de mieux en la matière ou avoir des interviews d’experts qui puissent ensuite vous inspirer, vous aider à progresser ou avoir de meilleurs résultats.

Le premier de cette série – qui n’est pas le premier que j’ai enregistré mais le premier que je publie, puisque je vais les publier au fur et à mesure, et puis aussi avec vos retours et vos suggestions – il s’agit de Jacques Lavie, d’une société de service qui s’appelle BnbLord et qui en fait, s’occupe de gérer la totalité de votre bien.

Alors, c’est vrai que vous allez me dire « oui, mais dans tout le blog tu nous dis qu’il vaut mieux être indépendant et contrôler au maximum notre location de vacances, et là tu nous parles d’une société qui prend tout en main » ! Et c’est vrai, vous avez raison !

Mais je veux aussi que vous ayez la meilleure culture, la culture générale la plus complète possible sur le domaine de la location saisonnière. Je ne vais pas commencer à choisir : non, ça je ne vais pas en parler pour X raisons. Je veux que vous ayez le maximum d’informations.

Donc, tout simplement, Jacques m’a contacté. On était en contact depuis quelque temps, et donc tout simplement c’est par lui que j’ai commencé. Honnêtement, on va commencer comme ça et puis on verra par la suite les autres interviews. J’en ai deux qui sont déjà tournés et d’autres qui arrivent. Et donc voilà, je vous laisse écouter cet interview et je vous dis à très vite. Je vous dis aussi : vous pouvez commenter l’interview sous cet article, laissez un petit commentaire. Et comme d’habitude, vous pouvez aussi recevoir mon Kit de démarrage en location saisonnière et location courte durée en cliquant là-dessus ou en laissant votre adresse email, et je vous envoie tout ça par email, évidemment, très rapidement. Je vous souhaite une bonne émission et je vous dis à très vite pour un nouveau podcast ! 🙂

Yann du blog Propriétaire Libre : Bien, écoute, je te propose qu’on commence hein.

Jacques Lavie : Ok, alors vas-y, je t’en prie.

Y : C’est sympa effectivement de m’accorder quelques minutes. Alors, l’idée… je ne sais pas si tu as vu le défi que je me suis lancé sur le blog qui existe depuis un peu plus d’un an ?

Jacques Lavie : Ouais, genre 52 experts sur…

Y : Voilà, c’est ça ! L’idée c’était en fait de rencontrer ou d’interviewer des experts de la location saisonnière ou des experts de leur secteur, mais qui peuvent aussi intéresser les propriétaires de location saisonnière dans le but de faire progresser un peu tout le monde. Et puis d’apprendre et d’avoir de meilleurs résultats tout simplement.

Alors comment ça s’est passé pour toi ? Tu as démarré comment cette histoire ?

Jacques Lavie : J’ai démarré en mars dernier en fait. Pour moi l’idée à ce moment-là, c’était vraiment de tester le concept. Je m’étais dit, comment est-ce que déjà je trouve des propriétaires, etc. Et je pensais que ça allait prendre un peu de temps pour arriver à maturité. Et puis, en fait, en lançant l’offre, on s’est aperçu qu’il y avait énormément de demandes de contact qui arrivaient, et énormément de demandes de recommandation, etc. Et on se retrouvait très vite à avoir 5, 10, 15… apparts en location. Ça a un peu démarré tout de suite, tu vois.

Tu as deux types de galère quand t’es entrepreneur, c’est quand ça arrive pas assez vite ou quand ça arrive trop vite en fait. Je dirais que c’est quand même mieux quand ça arrive trop vite. Mais c’était vraiment trop difficile, parce que d’un seul coup il fallait tout penser : comment je vais gérer ? Comment gérer tous ces appartements et assurer les services auprès du client ?

Y : Donc c’est-à-dire que toi, tu es parti d’un cas perso, où tu louais un appart ou une chambre ou je ne sais pas au début, à quelque chose de plus professionnel, avec un vrai service et évidemment avec le flux qui va avec. C’est ça ? Comment tu t’es organisé pour passer du côté amateur à cette expérience-là ?

Jacques Lavie : Ce que je me suis dit, c’est qu’est-ce qu’il faut assurer comme service ? Et je suis vraiment parti de l’idée en me basant sur mon expérience. Moi, j’étais à l’étranger, j’étais en Croatie, et j’ai délégué la gestion de l’appartement. Et ça s’était mal passé ! Je n’étais pas là et je ne pouvais vraiment… tu vois, je ne pouvais pas du tout intervenir et corriger le tir en fait. Et même, tu peux demander à des amis des services, mais tu ne peux pas demander à un ami de venir chez toi tous les trois jours faire le ménage. Pour la personne, c’est quand même un vrai travail.

Donc, je suis vraiment parti de ce constat-là, et j’ai voulu faire une offre qui soit intégrale, qui s’occupe vraiment de tout pour les gens en me disant : « le propriétaire il doit interagir avec nous que s’il y a vraiment des incidences sur l’appartement, mais pas pour la gestion au quotidien ». Après, on a pensé à chaque plan : comment on va s’occuper de faire le ménage, l’accueil, etc. Et depuis, l’offre, elle a évolué aux dépens des personnes qui assuraient à la fois le ménage et l’accueil. Et ça se passait bien, mais pas suffisamment. Tu vois, il y a quand même des incidents. Et puis on s’est rendu compte que même les attentes du marché, etc., c’était carrément le ménage qui est professionnel maintenant, parce que même si tu es un particulier, tu peux avoir des normes… si tu as à te rapprocher des standards hôteliers en fait, de plus en plus. Par exemple, si tu veux louer l’appartement, tu dois mettre une serviette, lavée et propre, etc. Maintenant, tu as de plus en plus intérêt à adopter vraiment des serviettes nickel, de plus en plus proche de l’hôtellerie, même si t’es un particulier sur ces plateformes. Parce que les gens veulent l’hôtel dans l’appartement.

Y : Wow, c’est vraiment… Puisqu’effectivement ce que je constate – et ce que beaucoup de gens ont constaté de loin et ont constaté ces derniers temps – c’est que : on est passé de la préhistoire à quelque chose d’hyper fini en fait (dans le produit, dans l’offre…). Et que, en fait, les gens ne reviennent pas en arrière, c’est-à-dire qu’une fois qu’ils y ont gouté dans une ou deux locations, ils considèrent absolument indispensable que tout le monde est à l’unanime quoi. C’est ça l’idée.

Jacques Lavie : Oui, c’est ça. Si tu prends un Uber maintenant : qu’est-ce qui différencie un Uber d’un chauffeur de taxi ? On ne peut pas vraiment dire qu’un Uber c’est un particulier qui te conduit, les Uber, ils sont standardisés, tu vois, en partie. Ils te proposent généralement des arlequins, par exemple les bonbons. Ils ont un type de bonbon qui est souvent le même hein. Et je pense que c’est un vrai barème dans les particuliers. Par exemple, le sèche-cheveux devient un standard, dans le logement de particuliers. Alors qu’au fond, tous les gens ne vont pas avoir besoin de sèche-cheveux, et notamment en France. Ça, c’est un standard très Américain le sèche-cheveux. Mais moi, tous les propriétaires que j’ai appuyés, je vais leur dire surtout d’avoir des sèche-cheveux, parce que vous avez des gens qui ne réservent pas s’il n’y a pas de sèche-cheveux, c’est déjà arrivé. C’est extraordinaire quand même.

Moi, j’ai eu un locataire, au début (quand on commençait), qui était choqué qu’il n’y avait pas de sèche-cheveux et qui disait : « … des dizaines et des dizaines d’Airbnb et il n’y a pas de sèche-cheveux ? ». Et je dirais, la preuve suprême, c’est qu’au bout d’un moment Airbnb a même rajouté l’option sèche-cheveux sur leur site. C’est dire comment le standard a évolué et se généralise en fait.

Y : Oui, c’est ça qui est le plus intéressant, et c’est même venu très très vite. C’est à la fois hyper passionnant, parce qu’en fait, ils sont rares quand même les secteurs où tout évolue comme ça en quelques mois. Et puis en même temps, ça veut dire que nous – en tant qu’hébergeur, toi en tant qu’entrepreneur – il faut aussi s’adapter et puis trouver des bonnes solutions et être à l’écoute aussi du marché et aussi des locataires, sans doute. Et puis de porter cette touche d’authenticité dont je parle souvent sur le blog.

Et ce qui est sympa, c’est que visiblement, toi tu as réussi à le modéliser dans une offre, un produit qui correspond vraiment aux attentes et besoins des clients. Tu peux juste dire un petit peu aujourd’hui comment fonctionne le Bnblord ? C’est donc un service de prestation globale sur la location saisonnière ? Tu peux en dire un peu plus ?

Jacques Lavie : Oui, par exemple si tu nous confies ton appartement… Ce qui va se passer, c’est qu’on va s’occuper… on va déjà te dire ce qu’il te faut dans l’appart quoi. Par exemple, le sèche-cheveux, il te faut un sèche-cheveux. Mais ça peut être de repenser un peu certaines choses. Par exemple, un appartement qui fait trop vide, on va dire : ajouter quand même des meubles ou des décorations qui font un peu sympa, etc. Pas forcément trop chère, mais que ce soit au bon standard. Même si souvent, on a des logements qui répondent déjà au standard à l’origine.

Et ensuite, ce qu’on va faire, c’est qu’on va s’occuper de faire venir des photographes professionnels pour faire des photos du logement. Puisque ça, on estime que c’est le plus important ça « les visuels ». Encore plus que les textes de l’annonce, j’aurais tendance à dire, même de très loin : encore plus important. Et voilà, ensuite on va diffuser l’annonce sur plusieurs plateformes en parallèle (Airbnb, Booking, etc.). A partir des demandes, on va les traiter. Donc, en permanence on traite toutes les demandes. On répond généralement dans l’heure et ensuite on va intervenir pour assurer à chaque fois le ménage. Donc, au niveau des équipes de ménage, il y a une équipe de l’hôtellerie chez nous. On essaye de répondre à une norme standard. Et l’accueil ! On va essayer lors de l’accueil de reprendre un peu, faire le côté un peu authentique en fait. C’est-à-dire, travailler. Par exemple, pour la ville, on travaille avec des étudiants ou des habitants de la ville qui suggèrent des bons plans et pas des machines à touristes, où l’on parle d’un bateau mouche toutes les deux heures quoi. On essaie de parler de choses un peu plus authentiques, un peu plus sympas… Un peu plus de quartier, par exemple : telle boulangerie, elle est bien, etc.

Donc le but, c’est vraiment d’assurer tout le service et de penser aussi par rapport au logement et la propreté quoi.

Y : Aujourd’hui, c’est un service qui est développé sur Paris uniquement ou sur d’autres villes ?

Jacques Lavie : Alors, on est à Strasbourg depuis deux semaines maintenant. On vient de se lancer sur la ville. Strasbourg par exemple, c’est une ville qui est intéressante, parce que c’est à la fois la capitale de Noël et de l’Europe. Donc il y a pas mal de touristes attirés, etc. Et des villes, je dirais, en France, on a vraiment cette chance, c’est qu’on a beaucoup de villes qui sont très touristiques. Comme on est le pays le plus touristique au monde, c’est assez intéressant.

Y : Et dans l’idée, donc j’imagine une commission qui est perçu par le site. On arrive quand même un peu à retomber sur ses pattes quand on est propriétaire ?

Jacques Lavie : Alors, oui ! Nous, on a une commission de 15 %. Qui n’est pas très fort… Tu vois, notre but, c’est vraiment d’avoir suffisamment d’appartements ou de logis qu’on cherche à avoir. Plusieurs dizaines voire plusieurs centaines d’appartements sur une ville. Donc, on peut travailler sur des commissions à 15 %.

Après, oui je dirais que les propriétaires, parfois même, gagnent plus, parce qu’il y a tout un travail d’optimisation, qui n’est pas forcément fait par les particuliers. Je dirais que tu as un delta selon les gens, tu vois. Par exemple, quelqu’un comme toi – qui est vraiment un passionné de la location saisonnière et qui a tellement diverses expériences sur le sujet – on va sûrement lui apporter moins de valeur que quelqu’un qui est juste intéressé pour louer son logement, qui aurait fait son annonce un peu vite fait, etc. Donc, pour beaucoup de propriétaires quand même, on arrive même à faire bien plus d’argent. Parce que si on crée plus de 15 % de valeur, finalement le propriétaire bénéficie avec. Et même, en ajustant le prix simplement bien, tu fais plus de 15 % quoi.

Y : Et sans compter en plus que s’il fallait ajouter chaque sous service, ajouter les 10 % de commission d’Airbnb, plus éventuellement la commission du gestionnaire des clés, plus la femme de ménage… ça arrive très vite à quelque chose d’assez impressionnant.

Jacques Lavie : Oui. Mais tu vois, c’est vrai que tu as aussi beaucoup d’organisation individuelle. Tu as raison quand tu dis ça. Beaucoup de personnes ne vont pas le déléguer à un concierge mais à des amis, etc. Donc, ça c’est encore autre chose. Nous, on est vraiment dans une offre un peu plus poussée. Parce que l’avantage, je dirais, c’est que si le travail d’optimisation est réussi, ça compense le coût du service, qui n’est pas prohibitif.

Y : Et est-ce que les propriétaires peuvent donner des indications disant : « voilà, moi je voudrais plutôt tel type de locataire » ou par exemple « je ne vais pas louer ou je veux louer au minimum une semaine » ou à l’inverse « … pas louer toutes les nuits ». On peut donner des indications ?

Jacques Lavie : Alors, oui tout à fait. Mais je dirais qu’il y a beaucoup de choses. On intervient sur un rôle de conseil et par exemple, tu vois sur une durée minimum de séjour, dans la mesure où on s’occupe du service, on va dire (on est capable de louer même une nuit ou deux nuits), donc, on va dire à la personne : dans la mesure où vous n’avez rien à faire, je vous conseille un minimum de deux nuits.

Y : C’est le minimum que je recommande aussi d’une manière générale…. de ne pas louer à la nuitée en fait.

Jacques Lavie : Je comprends que si quelqu’un va arriver le week-end, il n’aura pas son appartement dans cette situation. Tu vois, parce que c’est vrai, c’est beaucoup de travail. Mais comme on dit, le travail c’est nous. Donc, ça ne nous pose pas de problème parce qu’on est une agence. On n’a pas ces questions-là.

Et c’est pareil pour ce qui est publicité. Tu prends un autre exemple, en termes de règle de propriétaire, ce qui est de la sélection de locataires. Moi, j’invite les gens à activer la réservation instantanée, parce qu’ils vont perdre la moitié des demandes sinon. Et Airbnb va de plus en plus dans la même logique où ils cherchent à automatiser la prise de réservation. Parce qu’en tant qu’expérience d’utilisateur, tu as envie d’arriver sur ton site, si la réservation elle te plaît, tu veux l’avoir, tu vois. Du coup, ils incitent vraiment les autres à l’activer, ils les mettent en avant dans les annonces, etc. Donc, si un propriétaire nous demande de ne pas le faire, on ne va pas le faire. On va sélectionner les locataires dans le respect de la loi. Mais on ne va pas… on ne le conseille vraiment pas.

Y : Honnêtement, je ne vois pas pourquoi. Je ne vois pas vraiment de raison objective de ne pas mettre la réservation instantanée. Alors, on peut avoir des inquiétudes légitimes de savoir : « est ce que la personne est fiable ou pas ? ». Bon, vous êtes toujours dans la possibilité de signaler une personne via le service client Airbnb, de vérifier l’identité, d’être en contact avec elle avant l’arrivée. Pour le bénéfice qu’on obtient avec la réservation instantanée par rapport à ce qu’on risque, honnêtement, je ne vois pas l’intérêt de ne pas le faire. Il faut le faire, il faut mettre la réservation instantanée.

Jacques Lavie : Absolument, et surtout on peut annuler jusqu’à trois fois sans pénalité une réservation instantanée. Comme Airbnb cherchent à encourager les gens à prendre la réservation instantanée, ils ont enlevé les pénalités sur trois réservations. Par exemple, si on a des réservations et les gens nous disaient ensuite : « C’est pour faire un anniversaire ou une fête, on va l’annuler sans pénalité », et en plus sans utiliser même un crédit. Donc, il n’y a pas de raison. Un logement, si les gens veulent, par exemple, ils le réservent pour trois et ils disent on est 5 finalement. Ils ont réservé en instantané, tu peux le faire annuler sans problème aussi, heureusement.

Y : Ah, ça je ne savais pas, c’est une bonne info. Moi je me souviens, j’avais un souci une fois avec quelqu’un. Il y avait un souci dans la tarification, et ça revenait au final à, je crois quelque chose comme 70 euros la semaine pour deux ou trois personnes. Et la personne avait quand même réservé, alors que moi j’avais bien rempli, c’était la faute d’Airbnb. La personne avait quand même réservé, et du coup elle disait : non, j’ai payé 70 euros la semaine, non, non, non… J’ai dit : « Ecoutez madame, c’est quand même un petit peu… effectivement, ce n’est pas le prix normal d’une location… où qu’elle soit en France ». Du coup j’ai appelé Airbnb, et ils avaient été cool, ils avaient annulé la réservation sans pénalité. Mais je ne savais pas qu’effectivement aujourd’hui, ils avaient mis le curseur à trois. Alors ça, c’est une bonne info.

Jacques Lavie : Oui, attention parce qu’Airbnb ils sont toujours sur des règles toujours un peu bizarres. Airbnb, ils sont souvent dans le respect des protocoles. Par exemple, la réservation instantanée, si tu en a une, tu peux du coup la faire annuler sans pénalité. Mais il ne faut pas que tu répondes de messages aux locataires, ou le faire via un site internet. Il ne faut pas que tu leur envoies un message par exemple pour leur dire : « Désolé, mais vous allez devoir annuler » et ensuite que t’essayes d’annuler, il faut tout de suite que tu annules. Et je disais, c’est un peu comme pour les demandes de caution, si t’as eu l’occasion d’en demander sur le site, Airbnb ils sont très souples pour te rembourser, mais il faut vraiment que tu répondes à leur mail dans les 48h, etc.

Y : Non, j’ai jamais eu à faire à des demandes de caution. Je la mets d’office évidemment, mais je n’ai jamais eu de soucis là-dessus.

Jacques Lavie : Tu mets des cautions sur … ?

Y : Oui, je mets toujours des cautions, je la mets à 200 euros pour moi. Après, je touche du bois, ça peut arriver.

Jusqu’à présent, j’ai l’impression quand même que la façon dont l’annonce est rédigée, en fait, ça borde un peu les choses. Après, on peut toujours avoir des gens qui ne regardent pas du tout l’annonce et qui réservent sans regarder. Normalement, et honnêtement, je ne la ramène pas, je me dis juste que pour l’instant, ça s’est bien passé. Et que voilà, l’annonce est suffisamment claire pour que les gens sachent ce à quoi ils s’exposent s’ils enfreignent les règles.

Ok, et donc, là l’idée pour toi, comment est-ce que tu vois évoluer ce secteur de la location saisonnière ? Vers quoi est-ce qu’on va se diriger ? On sent bien qu’il y a des choses qui changent : Airbnb qui se tourne vers les professionnels, les clients qui se tournent vers les particuliers… Enfin, il y a des frontières comme ça, des barrières qui se lèvent un peu partout. On a l’impression de s’être professionnalisé un petit peu plus en même temps que les autorisations et que les restrictions sont de plus en plus contraignantes pour un petit peu tous les acteurs. Comment est-ce que tu perçois l’évolution de ce secteur ?

Jacques Lavie : je pense que ça va continuer à boomer, mais à cause notamment de la classe moyenne asiatique. T’as de plus en plus d’asiatiques en fait, qui voyagent et qui n’utilisent pas encore tellement Airbnb, tu vois. Airbnb, ils mettent énormément d’argent dans l’acquisition d’hôtes et je pense qu’ils vont davantage cibler l’Asie, se recentrer un peu sur l’Asie, puisque c’est très stratégique. C’est là où tu as de plus en plus de demandes.

Donc, je pense vraiment que ça va continuer à progresser comme marché. Je suis assez optimiste. Je pense que ça va continuer aussi à se professionnaliser, malheureusement ou heureusement, selon les sensibilités. Pour nous évidemment, c’est plutôt positif. Mais se professionnaliser, je dirais dans deux sens, c’est-à-dire à la fois les particuliers qui adoptent des logiques de professionnels, donc : qu’est-ce qui est vraiment possible et à faire ; et également du degré de l’émergence de professionnels comme nous, sur des offres clés en main ou ponctuelles sur le marché. Mais voilà, tu as plus être sur : « le bon plan, c’est de louer son appartement sur Airbnb ». Ça va être plutôt : voilà, il faut que j’adopte une gestion un peu rigoureuse de mon logement pour le mettre sur Airbnb, un peu comme si je faisais un travail. Mais pas un travail sans passion, un travail qui peut être très intéressant en terme d’expérience… et enrichissant, mais un peu plus professionnalisé.

Y : Et aujourd’hui pour toi, est-ce que tu peux nous dire un peu ce que tu ressens par rapport aux plateformes ? Ça dépend des villes évidemment et des cibles aussi donc c’est peut-être un peu difficile de généraliser, mais on parle d’Airbnb évidemment depuis 4-5 ans, on parle aussi de Booking et d’Expedia. Comment tu perçois un petit peu les classements d’acteurs comme ça sur le secteur ?

Jacques Lavie : Alors, j’aurais tendance à dire : pour ce qui est des villes très urbaines, je pense que Booking est un bon canal. Booking, c’est le premier client d’AdWords, donc de Google donc dans le monde. C’est vraiment impressionnant. C’est-à-dire que si je tape par exemple « hôtel paris » ou « vacances à paris », tu as de bonnes chances de tomber sur des publicités de Booking sur AdWords.

Donc, en tant qu’utilisateurs de Booking, tu bénéficies évidemment de leur capacité, de leur force de frappe publicitaire qui est incroyable. Et vraiment incroyable ! Et sur Booking, tu as l’avantage de pouvoir louer plus cher qu’Airbnb. Donc Booking, c’est vraiment pas mal pour tout ce qui est des grandes villes en fait. Et là, ça va bien marcher.

Pour ce qui est des plus petites villes, ils ne vont pas les viser de cette façon-là je pense. Ils doivent moins les cibler, en termes de publicité notamment. Et Airbnb va être plus pertinent. Donc, j’aurais tendance à dire : sur les grandes villes, il faut coupler ces deux canaux. Sur Airbnb, pour des plus petites villes de province à 50.000 habitants, tu peux te contenter vraiment de ce canal. Et après, sur des villas dans le sud de la France ou ailleurs, Abritel reste intéressant, parce que c’est le leader historique. Et ça, on l’explique souvent, mais Abritel, c’est intéressant si tu es par exemple dans une ville comme Hyères… tu vois, dans le sud de la France, ça marche très bien.

Y : tu connais la raison ?

Jacques Lavie : Oui, ils sont originaires de Marseille.

Y : Oui, exact, donc il y a un gros bastion là-bas.

Y : Et je me souviens il y a moins de ça quelques années, effectivement quand on parlait de location saisonnière, c’était d’Abritel qu’on parle. Il n’y avait pas énormément d’acteurs costauds là-dessus. Et puis, ils se sont fait doubler en deux ans par Airbnb, parce qu’ils n’ont pas bougé assez vite. Là, ils sont en train de revenir avec de nouvelles règles, etc.

Bon, j’ai dit ce que j’en pensais sur le blog, mais effectivement il faut voir en fonction de celle-ci, et jouer avec les différents acteurs. Il n’y a pas une seule réponse pour tout le monde.

Jacques Lavie : Même je pense qu’à terme, ce n’est pas encore le cas, mais tu vas avoir des niches qui sont les « The collectionnist » par exemple, pour leurs appartements vraiment d’exception. Des biens d’exception vraiment pour les apparts. C’est vraiment des biens d’exception. Et ça, je pense que par exemple la clientèle, tu vois, les très riches – qui veulent aller dans des châteaux, dans des lieux vraiment exceptionnels – ils ont envie d’avoir un site pour eux. C’est toujours le cas dans les segments des hyper riches, tu ne peux pas juste l’avoir… Déjà sur Airbnb, tu ne peux pas tagger un logement quand il est luxueux. Tu ne peux pas mettre d’étoiles à ton logement quoi. Donc, tu ne peux pas le référencer en tant que tel, alors tu ne peux pas le louer suffisamment cher par rapport à sa valeur sur Airbnb. Donc, forcément, ce marché, il va exister en dehors. Donc là, tu vas voir à côté de ces plateformes leaders (Airbnb et Booking), tu vas avoir peut-être des niches comme ça : par exemple la niche pour vraiment ceux qui ont des biens d’exception, ou la niche pour ceux qui veulent voyager dans des logements verts. Des choses comme ça, ça va se rassembler petit à petit.

Y : Comment tu dis le logement des sites pour les logements d’exception ?

Jacques Lavie : The Collectionist. Tu vois, ça c’est un site qui vend vraiment du rêve. Ils ont tout compris pour cibler leur marché : ils donnent des noms individuels aux appartements, etc. C’est intéressant tu vois, tu ne vas pas dans « nice flat », ni « les Champs-Élysées », tu vas à l’appartement « Eiffel »…

Y : Oui, c’est bien, ils s’adressent directement à leur cible, c’est parfait. Et celui des logements verts, c’est lequel tu disais ?

Jacques Lavie : Logement vert, je pensais à ça comme idée, mais je ne sais pas si ça existe. Mais je pense que ça pourrait marcher. Après, je crois au déclin d’Abritel, par rapport à Airbnb.

Y : Ah oui, tu vois le déclin ?

Jacques Lavie : Oui, parce qu’ils ne sont pas très bons au niveau des cautions et au niveau de la protection des gens. Donc, tu as peu de mauvaises expériences, mais t’en as quand même. Et au niveau de l’utilisation du site internet… ce n’est pas très facile d’utilisation. Même pour créer ton annonce, etc.

Donc, je ne pense pas qu’ils sont condamnés forcément, mais je pense qu’ils doivent vraiment refondre leur modèle sur ces deux volets : sur les gestions des cautions et l’assurance. Ils n’ont pas d’assurance en propre, c’est vraiment dommage. Et sur l’expérience utilisateur sur le site.

Y : Je suis entièrement d’accord. C’est vrai que je suis vraiment près de ce qui se passe chez Abritel, je connais leurs forces et leurs faiblesses aussi. Et c’est vrai que j’ai du mal un petit peu à comprendre leur stratégie. Bon, ils ont visiblement eu de nouvelles, un petit peu d’argent frais avec l’intégration avec Homelidays, mais bon, normalement ça devrait s’accompagner comme tu dis d’une expérience utilisateur quand même amélioré. Et puis une interface qui soit quand même beaucoup plus native que ce qu’elle est aujourd’hui. Bon, il y a du progrès, j’imagine que ça doit venir, mais oui je pense qu’ils ont du retard là pour l’instant et c’est un petit peu compliqué.

Jacques Lavie : C’est une galaxie de sites aussi, c’est-à-dire, c’est Homelidays, Homeaway, Abritel, ça dépend de chaque pays. Ce n’est pas évident, mais au fond, c’est une belle entreprise. C’est juste qu’ils se sont construits comme ça, et ce n’est pas évident de dégraisser le mammouth.

Y : Oui, c’est exactement ça. C’est un peu « la structure de pelure d’oignon » que moi j’appelle ça. Tu sais, tu as plusieurs couches dans l’oignon, et ça se voit même dans les anciens tarifs d’Abritel. Et c’est vrai que c’était quand même hallucinant. Moi, j’ai fait le test pour voir ce que ça donnait, alors il y avait du retour sur investissement certes, mais c’était quand même très très compliqué à comprendre.

Jacques Lavie : Et la concurrence est féroce. Tu prends Airbnb… Airbnb, c’est une entreprise qui dépense beaucoup d’argent, peut-être plus que ce qu’elle gagne. Et elle est vraiment dans cette logique d’acquisition des clients. Si tu recommandes un ami, tu as des bonus de 100 euros. Il y a des campagnes dans le métro alors que, pareil, c’est déjà la ville qui compte le plus de logements, etc. Donc, une concurrence avec Airbnb si tu veux, vraiment, c’est conquérir la planète. Ils sont vraiment dans une logique d’acquisition client, beaucoup plus que dans la rentabilité.

Y : Pour toi pour l’avenir… donc là t’es dans tes locaux, là actuellement, comment tu vois un peu progresser ton entreprise ? Tu as des vues, des projets, des prévisions comme ça pour les mois ou les années qui viennent ?

Jacques Lavie : Nous notre optique, c’est vraiment se développer dans d’autres villes européennes. Dans les grandes capitales, par exemple à Lisbonne, au Portugal ou en Europe de l’est, en tout cas beaucoup en Europe de l’Est, au niveau de l’avenir du tourisme. Là, tu prends des villes comme Prague, Budapest… c’est très intéressant en termes de marché. C’est un marché qui, à mon avis, va être de plus en plus dynamique dans les années à venir. Ça fait partie de nos projets. Egalement, on aimerait – en dehors de cette logique d’expansion – assurer le service dans d’autres villes… On aimerait lancer une plateforme, à nous en propre, qui permet au locataire de passer directement par nous, avec derrière la garantie que tu as un service professionnel. Donc tu arrives, forcément le logement va être propre, tu vas être accueilli dans les temps, etc. Donc, il y a vraiment une offre purement professionnelle qui s’adressera davantage aux touristes.

Y : C’est super, en plus c’est une entreprise encore jeune ou qui a de la marge et c’est super de faire avancer. Tu as assisté au Airbnb Open ou ce genre de chose, ou tu vas peut-être y retourner cette année ? Comment tu trouves l’écosystème en fait autour de la location saisonnière ? Comment est-ce que tu benchmark ou tu reseaute là-dessus ?

Jacques Lavie : Alors, nous ce qui marche vraiment bien, c’est les recommandations que font d’autres propriétaires. Je pense, en fait, que ce n’est pas juste parce qu’ils le voient comme quelque chose d’intéressant, tu vois, un complément de revenu qui est agréable. Je pense que c’est vraiment qu’ils aiment bien voir leur logement en ligne avec les commentaires, etc. Un logement, il reflète le propriétaire en fait. Et même s’il ne le gère pas lui-même, il va se dire : « Ah oui, ça oui, mon logement il plaît. C’est moi qui ai fait la décoration », etc. Ils vont être contents parce que c’est eux qui ont acheté le logement. Tu vois il y a forcément beaucoup d’affect en fait. Et ça joue dans les recommandations que font les propriétaires à d’autres personnes.

Moi, je n’ai pas participé au Airbnb Open. Parce que j’ai trouvé que c’était un peu cher quand même pour un évènement de ce type. Et je ne savais pas si ça nous apporterait vraiment quelque chose en termes d’information sur Airbnb.

Y : Ok, c’est chouette. Je pense qu’on a fait un tour assez large. C’est sympa d’avoir pris du temps pour répondre à mes questions. Je pense que les lecteurs du blog qui seront intéressés pourront aller voir ce que c’est exactement Bnblord et faire appel à tes services sur Paris, sur Strasbourg, et puis peut-être sur d’autres villes bientôt.

Jacques Lavie : Oui, tout à fait. Le but pour nous, c’est vraiment d’arriver à développer le service dans d’autres villes en France et bientôt… j’espère à l’étranger.

Y : ça marche.

Jacques Lavie : Merci beaucoup Yann. Merci énormément.

Y : Merci à toi et puis à une prochaine !

Y : Voilà j’espère que cette émission vous a plu ! 🙂 Et si tel est le cas, je vous invite à télécharger gratuitement – pour aller plus loin – mon kit de démarrage de la location saisonnière. Vous allez retrouver plusieurs choses : des checklists, des conseils, des podcasts et des documents-types qui vont vous permettre de démarrer sur les chapeaux de roue votre location saisonnière. Tout ça, je vous l’offre gratuitement. Dites-moi tout simplement à quelle adresse je dois vous envoyer ce kit de démarrage. Et je vous dis à très bientôt pour un nouveau podcast. Au revoir ! 😉

Vous avez la parole… Quel système D avez-vous trouvé pour la gestion de votre location de vacances ? Dites-le dans les commentaires !

About the Author Yann Bricombert

Yann Bricombert est le créateur de Propriétaire libre, un site internet de ressources et de conseils qui aident les propriétaires et les managers de locations de vacances (maisons, appartements, gîtes, chambres d'hôtes) à générer plus de réservations.

follow me on:

Leave a Comment: