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Vous démarrez la location saisonnière, mais vous ne savez pas par où commencer? Vous voulez remplir votre calendrier de réservations ou automatiser? Moi aussi, je suis passé par là! Je m'appelle Yann Bricombert et suis l'auteur de ce blog : je vous propose de vous aider grâce à des articles, des vidéos et des podcasts sur la location courte durée de type Airbnb.

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Abritel HomeAway Homelidays : ce que je pense des nouvelles règles 2016

Dans cet article, je vais vous parler d'une petite révolution qui se joue en ce moment même chez Abritel HomeAway, le site de location saisonnière.

Personne ou presque n'en parle sur le web alors que c'est une info énorme !

La filiale du groupe HomeAway, déjà propriétaire de nombreux sites de location saisonnière dans le monde (VRBO, Homelidays, OwnersDirect...) fait en ce moment un pas supplémentaire vers la guerre à son concurrent Airbnb.

Et là vous vous dites : "Ok, Yann, tu es sympa mais qu'est-ce que tu veux dire par là?"

Eh bien récemment, elle a informé tous ses utilisateurs d'importants changements à venir à compter du 7 juillet 2016, concernant les règles d'abonnement aux annonces, de nouveaux frais de service (Service fee) payés par les voyageurs locataires. Et bien d'autres surprises !

J'ai moi même reçu cet email il y a quelques jours :

Je vais tout vous expliquer dans cet article !

Abritel, qu'est-ce que c'est ?

La plateforme française, qui se présente comme n°1 des sites de mise en relation entre les propriétaires de locations de vacances et les vacanciers en recherche d'un hébergement, c'est :

170 000 propriétés listées en France
Un pionnier puisqu'il remonte à 30 ans
Un groupe international (HomeAway) de 1 million d'annonces de locations de vacances dans 200 pays.

Récemment, Abritel a lancé un spot pub tv qui sera diffusé pendant l'Euro de foot 2016:

Concrètement, qu'est ce qui change ?

A partir du 7 juin 2016, des frais de service de 6% en moyenne seront appliqués systématiquement aux vacanciers.
La fin des abonnements "métalliques" ("Or", "Argent, Bronze") au profit d'un abonnement unique à 249 €.
L'arrivée du "Tri par pertinence" comme critère ultime d'apparition de l'annonce en tête de page, comme pour Airbnb.

Ces changements majeurs ont beaucoup fait réagir les propriétaires clients d'Abritel HomeAway. Des centaines de messages ont été envoyés au service client pour obtenir des précisions sur ces nouvelles règles.

Alors, sans doute vous vous dites : "Que faut-il faire si je suis dans ce cas ?" "Mon annonce Abritel va-t-elle dégringoler avec ces changements ?" "Vais-je devoir payer plus cher l'abonnement ?" "Comment faire si j'ai déjà souscrit à un abonnement en cours, etc."

Pour être tout à fait transparent, je me pose les MEMES QUESTIONS que vous !

Car j'ai moi aussi un abonnement chez Abritel ! En fait, j'utilise les services de plusieurs sites comme Airbnb ou Booking.com, et d'autres qui m'apportent moins de réservations.

Voici ce que je pense de tout cela :

Il n'est pas étonnant qu'un site comme Abritel se mette au diapason de ses plus gros concurrents, en révisant ses conditions d'utilisation. Comme je l'ai déjà dit sur ce blog, le marché de la location saisonnière est en pleine évolution! Les grandes plateformes de location se livrent une bataille sans merci pour capter de nouvelles annonces (propriétaires de locations de vacances) et de nouveaux voyageurs.
Les frais de service proposés (de l'ordre de 6%) sont encore bien inférieurs à ce que proposent Airbnb ou Booking (entre 10 et 15% environ). En revanche, on peut se demander si ces frais vont réellement permettre à Abritel de développer son marketing, et d'être gagner en visibilité dans les moteurs de recherche comme Google sur les bons mots-clés spécifiques (location vacances Bordeaux.
Que nous apprend cet épisode ? Qu'il devient URGENT pour nous, propriétaires libres, de construire sinon une totale indépendance immédiate, du moins une plus grande autonomie vis-à-vis des plateformes de location saisonnière entre particuliers comme Abritel, Airbnb ou Booking. Pour cela, il suffit d'abord de suivre les conseils délivrés sur ce blog en vous abonnant, par exemple, de manière à recevoir le Guide des 10 Outils Secrets des Propriétaires Malins. Ensuite, il faut s'entraider ! Je suis persuadé qu'il est possible de faire de sa location de vacances une entreprise indépendante, durable et éthique, qui apporte du bonheur à ses clients, et qui permet de vivre la vie de ses rêves !

Et vous, que pensez-vous des nouvelles règles d'Abritel ? Partagez-vous mon point de vue ? Je serais heureux de lire votre avis dans les commentaires juste en-dessous !

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A propos de l'auteur Yann Bricombert

Yann Bricombert est le fondateur du site ProprietaireLibre.fr qui aide les propriétaires et les managers de locations de vacances (maisons, appartements, gîtes, chambres d'hôtes) à générer plus de réservations directes et à réussir leur location saisonnière.

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john dit :

Bjr
Le probleme n’est pas que Homelidays compte des frais de service. En revanche il est inconcevable qu’ils ne puissent donner des renseignements précis sur ces frais qu’ils annoncent être de 3 % …. En fait et de guerre lasse, nous avons fini par faire des simulations en tant que propriétaire (tester les tarifs) et en tant que vacancier (reservation), d’où il ressort que la commission débitée au propriétaire est de 9 % et celle du vacancier entre 6 et 9 % suivant le montant. Par conséquent, pour etre parfaitement transparent comme ses confrères, il devrait annoncer sa commission totale entre 15 et 18 %.

Yann Bricombert dit :

Bonjour Adrien,
Merci pour ce témoignage.
D’accord sur la réservation instantanée: tant qu’à mettre une annonce autant qu’elle débouche sur une réservation effective.
Après, je crois de plus en plus que tout propriétaire devrait avoir à une vraie stratégie par rapport aux différents sites.
Ne pas donner toutes ses dates à un site, mais bloquer certaines et en ouvrir d’autres…
C’est à mon avis l’une des clés de la liberté et de l’autonomie vis-à-vis des plateformes.

adrien dit :

Bonjour,

Je viens de recevoir l’email d’Abritel sur l’obligation d’activer la reservation en ligne… Personnellement je l’ai deja activé sinon on perd enormement en visibilité. Aujourd’hui il est encore possible de contourner les frais de service car les coordonnés des locataire et des proprietaires sont visibles mais j’imagine bien que petit à petit on ne les verra plus…
Tant qu’il sera possible de les contourner je resterai sur Abritel ensuite je me barre !
Hors de question que je paye 8% du montant des locations à Abritel, c’est du vol!

Je suis sur qu’une autre plateforme viendra remplacer Abritel avec des tarifs plus raisonnables.

Petit calcul: Aujourd’hui je paye un abonnement de 250€ pour environ 30k€ de location.
demain je paierai 250€ plus 2400€ de commission pour les mêmes 30k€ de location!
Soit 1000% d’augmentation !!! Je rêve !

Bien que payé par le locataire, je considere les frais de service comme un manque à gagner pour le proprietaire à partir du moment ou ils sont obligatoires.

Depuis le rachat par Expedia en 2015 (3.9 milliards quand même), le groupe Homeaway entreprend de passer d’un modele de site d’annonce à veritable intermediaire type Airbnb.

Quels interets pour les proprietaires ? Aucun selon moi.

Je pense que petit à petit les proprietaires vont quitter Homeaway, Et un jour une nouvelle plateforme verra le jour proposant des tarifs bien plus attractifs et ce sera alors la fin d’Homeaway.

taburiaux dit :

Pour moi, l’année 2017 sera la dernière pour laquelle je prendrai une annonce payante chez Abritel.
En effet, nous payons les annonces très cher pour gérer directement et éviter des frais supplémentaires aux vacanciers mais depuis que Abritel fait partie du groupe Homeaway, non seulement , les demandes de réservations sont devenues rares car si on n’accepte pas leur mode de fonctionnement, on est relégué en bas de classement lors des recherches de vacanciers mais en plus , ils font intelligemment ( pour eux) le forcing afin que le client paie par carte via Abritel, ils ajoutent alors une commission non négligeable payée par le client et prélèvent des frais de transfert ( la belle blague) quand ils transfèrent l’argent au propriétaire.
Thierry

chantal dit :

Bonjour,

Je viens de découvrir votre site et suis d’accord avec l’ensemble des propriétaires. J’ai décidé de me mettre sur « le bon coin » où on retrouve l’état d’esprit d’abritel du début. J’ai donc testé les 2 sites en parallèle et j’ai autant de demande par un site que par l’autre.
J’ai testé RBNB pour une résidence à l’étranger et j’en suis franchement mécontente. Le site est peu convivial et vous maîtriser très mal votre location (options proposée, caution). je ne pense pas rester sur ce site j’en cherche un autre et pour le prix demandé par ses différents sites, je me demande si je ne vais pas retourner dans une agence car au moins je n’aurais plus rien à faire.

Yann Bricombert dit :

Bonjour,
Un site optimisé pour les moteurs de recherches, vivant et qui propose le paiement en ligne suffit. Pas besoin de créer une application que peu de gens vont télécharger 🙂
Si vous voulez que je vous aide, envoyez-moi un mail : http://proprietairelibre.fr/contact/

Yann

Yann Bricombert dit :

Bonjour Karine,
Mon abonnement Abritel/HomeAway est arrivé à son terme depuis peu, et sincèrement je ne vais pas me presser. Leur politique commerciale (abonnement annuel ou formule à la commission) est pour le moins difficile à suivre.
Yann

Bordes dit :

Bonjour,
Utilisateur de abritel + tripadvisor depuis 3 ans j en etait contente mais aujourd hui je me desabonne. Je vais d’abord passer chez gites de france. J’ai un site perso qui evidemment ne fait pas grand chose pour le referencement, par ailleurs je ne sais pas faire une appli (android ou apple ?) ni proposer un paiement en ligne. QQ peut il m’aider. Merci

Bonheur Boheme dit :

Bonjour à tous, alors moi, ce que je me demande, c’est où nous devons nous inscrire ou renouveler notre abonnement… Abritel et/ou Homelidays? Eux mêmes ils ne savent pas… je viens d’appeler Homelidays, et ils me disent : non, maintenant, ce n’est plus 249€ *2, c’est moins cher, seulement 399€ pour être sur les deux… sauf qu’en n’ayant payé que chez Abritel l’année dernière, je figure aussi sur Homelidays (mais mal référencée, j’admets…).
Sauf qu’il y a 2 mois, on m’a dit chez Abritel : ‘Mais non, pas la peine de payer sur Homelidays car maintenant, c’est la même chose, vous ne payez qu’une seule fois… ‘ Le monsieur de tout à l’heure (Homelidays), il a fini par me dire, rappelez début mars, parce que c’est nouveau, et pour nous non plus, c’est pas clair…’ Donc, comme je dois renouveler mon abonnement, je suis perdue… Quels retours avez vous si vous êtes sur les 2 plateformes? Abritel ou Homelidays?
Sachant qu’en effet, maintenant, on paye un abonnement moins cher certes, mais les client paye aussi… C’est la même chose partout maintenant… désespérant… belle journée, Karine

Yann dit :

Bonjour Jo,
Merci de votre retour. Avoir sa propre marque, sa propre stratégie et un positionnement authentique, est aujourd’hui la meilleure façon de construire un business qui dure et qui attire des voyageurs et des réservations jour après jour, à côté des sites d’annonces qui vous rapportent un matelas de réservations. C’est une stratégie beaucoup plus complète que simplement du référencement SEO.
Si cela vous intéresse, vous pouvez demander à rejoindre le groupe Facebook Propriétaire Libre, où des dizaines de propriétaires, managers et startups échangent les meilleurs conseils avancés sur la location de vacances : http://www.facebook.com/groups/proprietairelibre/
A bientôt
Yann

Yann dit :

Bonjour Latyna,
Merci de votre retour d’expérience! La plupart des grands sites d’annonces (Airbnb, HomeAway, TripAdvisor…) font le choix de l’annonce avec paiement à la commission, plutôt que l’abonnement à l’année. Pour sortir du lot, il nous faut à nous, propriétaires, réussir à nous positionner dans les premiers résultats de recherche, déterminés par des algorithmes informatiques. C’est possible : je vous recommande le livre de Romain Giacalone, très intéressant et complet 🙂
Je suis d’accord avec vous sur le fait que cela renforce la compétition entre les annonceurs et oblige les propriétaires à travailler leur annonce, leurs photos, la rapidité de leur réponse et leur positionnement pour apparaître en premier.
Comme je le démontre sur ce blog et sur le groupe Facebook, il est possible de construire un business autonome des plateformes en construisant sa propre marque, son propre site internet et encaisser les réservations directes en toute indépendance et sans subir les commissions des sites d’annonces.
Contactez-moi si vous souhaitez aller plus loin et augmenter vos réservations, je vous aiderai avec plaisir.

ser dit :

bonjour
« la reprise en main du marketing de nos locations »
wouaahh comment vous y allez !!!!!
pour avoir fait un peu de positionnement google SEO
je vois mal la faisabilité de la chose, mais peu être allez vous m’étonner?
Bien a vous
Jo

Latyna dit :

Et bien moi Yann pas d’accord avec vous car Homelidays/Abritel (Groupe américain Expedia) a aligné sa stratégie sur RBnb soit des frais de service pour les locataires et des frais pour les propriétaires qui pour bénéficier du meilleur classement de leur annonce pour le tri par pertinence doivent opter pour la réservation en ligne (frais à la commission)et le paiement par carte bancaire (frais de carte bancaire) et ainsi vous êtes assuré du bon classement de votre annonce. Mais le Hic c’est que cela double les frais pour le propriétaire car sur l’ancien système vous pouviez faire le choix de payer en toute connaissance de cause pour l’annonce à la une pendant 1 an. Ce qui nous satisfaisait pleinement en deux semaines de location cette option était remboursée alors qu’avec ce nouveau système rien ne garantit votre classement. Et bien nous sommes à la recherche d’un site qui nous permet de nous libérer du racket à l’anglo-saxonne (Rbnb – Expedia) et pour finir peut être irons nous chez « Gîtes de France » en tant que propriétaire et locataire. Car ce nouveau système Expedia rackette aussi les vacanciers.

Yann dit :

Bonjour Fred, merci pour votre commentaire.
Je vous rejoins sur le fait qu’HomeAway n’a pas été clair en conservant les deux systèmes. Ils auraient dû rembourser les abonnements déjà réglés, et basculer tout le monde sur le nouveau mode à la commission. Je n’ai pas pu confirmer mais s’ils ne l’ont pas fait, c’est sans doute que ce n’était pas possible rapidement ou techniquement.
Les grands OTA (les sites d’annonces) s’alignent tous les uns sur les autres en ce moment, avec plus ou moins de finesse ou de succès.
Par exemple, Booking est actuellement en train de complètement revoir sa stratégie alors qu’ils ont pris du retard sur leurs concurrents pour ce qui est de la location de vacances.
Mon abonnement chez HomeAway arrive à échéance et je vais logiquement reconsidérer ma collaboration avec eux.
En cette période d’énormes changements, nous devons rester agiles et au courant des dernières infos du marché.
C’est ce que j’essaie de faire sur le blog et sur la page Facebook (http://www.facebook.com/proprietairelibre/).
Votre commentaire m’encourage à poursuivre, merci.

Fred dit :

Bonjour

je ne suis pas tout à fait d’accord avec vous sur le fait qu’il soit normal d’avoir des « frais de service ». En effet Homelidays, chez qui je suis abonné depuis de nombreuses années, avait pour particularité de facturer un abonnement au propriétaire et de ne pas impacter ensuite le prix de location. Aujourd’hui il souhaite s’aligner sur les autres, c’est bien, mais encore faut il le faire de manière équitable. S’aligner sur les autres en prenant un pourcentage sur chaque location ok, mais dans ce cas là il faut supprimer l’abonnement qui devient, qu’on se le dise quand même, très cher dans ces conditions. Leur nouvelle formule va surtout leur permettre de gagner beaucoup plus d’argent sur le dos des locataires (puisqu’il rajoute sur le prix fixé par le propriétaire) et incite en plus à prendre des options chez eux comme le paiement par CB pour resté visible… Il est peut être tant de refaire ses calculs et d’aller voir ailleurs…

Yann dit :

Bonjour François,

Je fais le même constat que toi sur les durées de location qui sont plus courtes sur Airbnb que sur Homelidays.

Pour éviter le surbooking, j’utilise les services d’un channel manager pour synchroniser automatiquement mes calendriers sur plusieurs sites d’annonces. C’est payant (une centaine d’euros par an), mais au moins je suis tranquille.

Francois dit :

Bonjour
Merci pour ce site. Je suis très énervé par les nouvelles conditions. Pour ma part je loue aussi sur Airbnb mais j’ai refusé la réservation instantanée, car c’est incompatible avec une location sur 3 sites en même temps :
Airbnb
Mediavacances
Homelidays
Médiavacances marche pas mal mais quand même un peu moins bien que les 2 autres mais il est beaucoup moins cher pour toute l’Europe et c’est un forfait de 140 € pour un studio en annonce Premium.
Pour Airbnb en général les frais de services coutent 17% (environ 14% à la charge du locataire pour des réservations de 400€et 3% à la charge du propriétaire). En générale je constate des durées de locations plus courte sur Airbnb que sur homelidays.

Annie dit :

Merci Yann pour votre réponse. Encore un peu d’eau à votre moulin « propriétaire libre ». N’étant pas très satisfaite des changements de Homelidays j’ai décidé de m’inscrire aussi sur Airbnb. Et là surprise l’option de réservation instantanée est activée par défaut et pas moyen de la déactivée. Concrètement cela veut dire que Airbnb accepte automatiquement les réservations si mon calendrier est libre et que le voyageur remplis une liste de critère. Au delà de 3 annulations de leurs réservations automatiques de ma part il me facturerons des frais (50 USD si j’ai bien compris). Apres avoir vainement chercher comment déactiver cette option, cherché dans l’aide en ligne, j’ai chercher sur des forums. Et il semble que pour les nouveaux clients cette option n’est pas une option mais une obligation. Donc pour moi EXIT Airbnb. Je reste chez Homelidays ! qui finalement a, pour l’instant, une approche qui convient mieux à mon style de location saisonnière pour ma maison de vacances.

Yann - Propriétaire Libre dit :

Merci beaucoup Annie de vos remarques ! c’est exactement pour ce genre de discussion que j’ai créé ce blog 🙂
1 – Voici les FAQ dudit service : https://aide.homelidays.com/articles/Quelles-sont-les-questions-frequentes-sur-le-mode-de-reception-des-paiements-Differes-HDFR Le lien vers les conditions générales d’utilisation du groupe Homelidays est en effet moins spécifique (voici le lien https://www.homelidays.com/info/qui-sommes-nous/conditions-generales-vacancier)
2 – Vous avez raison à propos des frais Airbnb… Le souci qui arrive c’est que les 3% de frais de service d’Airbnb parfois se transforment en 7% voire 8%, sans aucune espèce d’explication. On est loin des 15% de Booking, mais ce n’est pas non plus optimal côté transparence. Et que se passerait-il si demain Airbnb décidait de s’aligner sur les méthodes et les frais exorbitants de Booking ?
La solution vers laquelle je me dirige, avec l’idée de la tester sur ce blog, passe par la reprise en main du marketing de nos locations de vacances jusqu’ici laissé entre les mains des plateformes…
Du premier contact jusqu’à la remise des clés au client, en passant par le processus de paiement, je suis persuadé que nous pouvons devenir des propriétaires libres qui agissent plutôt que des propriétaires qui subissent des valeurs ou des contraintes externes 😉

Annie Buttin-Faraut dit :

Merci pour votre post. Tout à fait d’accord pour l’entraide entre propriétaires; tout seul on a aucun poids face à ces mastodontes qui changent les conditions d’abonnement et services quand ils veulent.
Je suis moi-même propriétaire avec un contrat depuis 3 ans chez Homelidays. Jusqu’à présent, pas cliente de Airbnb, mais j’y songe sérieusement depuis que j’ai reçu le même courrier que vous….
Je ne loue ma maison que pour l’été pour 1 semaine minimum, aussi l’approche abonnement annuel, sans paiement automatique(et frais) me convenait bien. Je suis donc très déçue des changements annoncés.

J’aimerai rajouter 2 points à vos remarques:
1- Le nouvel algorithme de référencement d’Homelidays (et consors) place en 1er critère l’utilisation du paiement en ligne, ce qui équivaut à forcer les clients à souscrire à cette fonctionnalité, qui induis des frais supplémentaires pour les locataires. Ce qui donne aussi à Homelidays une vue sur l’exact montant de toutes vos transactions. A ce propos, auriez-vous trouvé les conditions générale de ce nouveau service. Le lien sous j’accepte les conditions … pointe sur une description très commerciale dudit service et pas sur des conditions générales …

Vous dites que les frais sont plus bas que ceux d’Airbnb, mais vous oubliez que vous avez déjà payé 249 € d’abonnement annuel. Je viens de regarder la répartition des frais pour Airbnb et je vois 3% pour le propriétaire. Donc 249€ d’abonnement équivaut à 8,300€ de location via Airnbn. Et pour moi, qui ne loue pas beaucoup c’est peut-être mieux de ne pas avoir à payer d’abonnement annuel et être sur la plateforme leader du marché actuellement. …