[Livre] Les conseils d’un Top Host Airbnb, par Romain Giacalone

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Vous vous lancez sur Airbnb ? Vous cherchez à optimiser et louer plus ? Le livre de Romain Giacalone fourmille de conseils et d'astuces. Cela méritait bien une chronique sur Propriétaire Libre. 

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Cela faisait longtemps que l'idée me trottait dans la tête. Dans cette nouvelle section Livres, je vous propose de découvrir de temps en temps une sélection d'ouvrages inspirants et utiles. Les thèmes tourneront autour de la location saisonnière, l'immobilier, la déco, le marketing, ou l'entrepreneuriat en général. Un livre est un excellent complément aux sites, vidéos, groupes Facebook… pour améliorer sa pratique de la location courte durée et mieux louer. Car, ne l'oubliez pas, le meilleur investissement est celui que vous faites en vous-même ! 

Voici donc ma première chronique de livres aujourd'hui, avec Les conseils d'un Top Host Airbnb pour mieux louer, de Romain Giacalone (éditions Maxima).

PS : lisez bien cet article jusqu'à la fin, un joli CADEAU SURPRISE vous attend! 😉

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Résumé du livre

Conçu par un hôte, le livre de Romain Giacalone est une mine d'informations pour les débutants qui se lancent dans la location de leur logement sur Airbnb. Tous les thèmes sont abordés, depuis la création de l'annonce jusqu'aux conseils avancés pour l'optimiser et mieux louer. Ceux qui croyaient que louer sur Airbnb s'improvisait vont être déçus ! Heureusement, cet ouvrage saura vous guider pas à pas. Pour les plus aguerris, en revanche, certains thèmes restent un peu en surface, ou demanderaient une mise à jour. Mais globalement, je trouve que c'est un très bon livre pour améliorer sa pratique de la location saisonnière.

Pertinence des conseils
Facile à lire
Infos mises à jour

L'auteur du livre

Romain Giacalone est un spécialiste du tourisme et du marketing. Il a créé son entreprise de communication, et travaille aujourd'hui comme "stratégiste du bonheur" (tout un programme 😉 ) chez BookingSync, startup française spécialisée dans la synchronisation des calendriers (channel manager) et la gestion de diverses applications. Mais c'est surtout un hôte passionné (et passionnant), que j'ai rencontré il y a bien deux ans à l'occasion du VRWS à Barcelone. Sous sa barbe de trois jours se cache un bon vivant, qui a créé une chambre d'hôtes à Aix-en-Provence, la CasaGiacalone, qu'il fait vivre avec sa compagne Flo.

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La préface de Nicolas Ferrary

La préface du livre a été écrite par Nicolas Ferrary, directeur Airbnb France de 2012 à 2016. Dans cette introduction, il rappelle que le site de réservation de logements permet à des particuliers de louer aussi bien "une villa espagnole qu'un dojo japonais, ou une cabane dans les arbres en Californie". Lorsque la préface a été publiée, Airbnb comptait 2 millions de logements accessibles dans le monde. Il rappelle l'importance de l'hospitalité dans le succès d'un hôte.

Chapitre 1. Vous préparer à la location saisonnière

1.1 Petite histoire d'Airbnb

Nous sommes fin 2007 à San Francisco. Brian Chesky, Joe Gebbia et Nathan Blecharczyk, qui ne roulent pas sur l'or, décident de partager leur appartement alors qu'une conférence sur le design se tient en ville. Tous les hôtels affichent complet. Eux proposent le petit-déjeuner gratuit : la formule fait un carton! C'est ainsi qu'est né airbedandbreakfast.com qui deviendra plus tard Airbnb. On connaît la suite…

1.2 Particularités d'Airbnb

Airbnb n'a PAS inventé la location saisonnière. Avant lui, d'autres sites d'annonces existaient déjà (Abritel, VRBO, Gîtes de France…). Mais son succès peut s'expliquer par quelques particularités :

  • La confiance
    La plus grande révolution du site, c'est la possibilité pour les voyageurs de noter les hôtes, et inversement (on le verra plus bas). La transparence est poussée plus loin qu'avant avec le nom, la photo, les notes et les commentaires précédents reçus.
  • Un photographe professionnel gratuit
    Longtemps cette fonctionnalité a fait le bonheur des propriétaires. Elle n'est aujourd'hui plus d'actualité.
  • L'hospitalité avant tout
    Airbnb a établi 9 critères standards de l'hospitalité pour offrir une expérience voyageur (terme souvent employé par la firme californienne), de l'accueil au départ, en passant par les échanges pendant le séjour.
  • Inscription gratuite
    Airbnb prélève 5% de commissions sur chacune des réservations. Un taux assez faible qui s'explique par les 12% de frais de service prélevés du côté du voyageur.

1.3 Vos obligations légales en tant qu'hôte

Les formalités administratives pour se déclarer varient en fonction de votre type d'hébergement. Cela n'est pas pareil si vous proposez une chambre chez l'habitant, un logement entier, une sous-location. La plupart du temps, il faut se renseigner auprès de sa mairie.

La loi encadre désormais l'utilisation des plateformes collaboratives, en particulier pour de la location de logement touristique à Paris, Nice, ou encore Bordeaux, mais aussi les villes de plus de 200 000 habitants, et dans les villes en zone tendue. Renseignez-vous!

Mon conseil

Il faut aussi vérifier auprès de sa copropriété que le règlement n'interdit pas la location meublée de courte durée. Si rien n'est écrit, c'est bon signe!

1.4 L'assurance de votre logement

Avant de démarrer votre location saisonnière, vous devez prendre contact avec un assureur pour faire le point sur votre situation.

1.5 Impôts et fiscalité

Les revenus tirés de votre activité d'hôte Airbnb doivent être déclarés aux services des impôts français. Le but de cette chronique n'est pas de faire un état des lieux exhaustif des dispositifs fiscaux, sinon il y en aurait pour des heures! Mieux vaut faire appel à un expert comptable spécialisé pour avoir une réponse à votre situation. Dans son livre, Romain Giacalone propose un code promo vers un expert comptable partenaire… utile! 😉

Les revenus tirés de la location saisonnière sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Un abattement de 50% ou 71% des revenus est possible. L'autre solution est de choisir l'option pour le régime réel, qui permet de réduire drastiquement le bénéfice imposable. Voire de créer un déficit.

1.6 La taxe de séjour

En tant qu'hôte Airbnb, vous devez collecter et reverser la taxe de séjour. Son montant et le tarif que vous devez appliquer dépend de votre commune. Romain Giacalone conseille d'inclure le montant en euros et par nuitée dans le prix.

Mon conseil

Pour connaître le montant exact à facturer, je vous invite à lire mon article sur le sujet. 

Chapitre 2. Votre compte Airbnb

2.1. La création de votre compte

Pour créer un compte sur Airbnb, c'est assez simple. Une connexion à Internet suffit. Pour vous inscrire, cliquez ici.

2.2 Confiance et sécurité

La plateforme a misé sur la confiance entre les propriétaires (hôtes) et les vacanciers (voyageurs), si bien que de nombreux éléments d'identification sont obligatoires pour lister son appartement comme pour réserver une chambre.

Airbnb prend en charge le paiement, la caution, et propose une "Garantie hôtes" de 800 000 € censée couvrir les dégâts causés par un voyageur dans le cas où aucun accord amiable ne serait possible (en pratique, c'est beaucoup plus compliqué). Cela ne dispense pas le propriétaire de souscrire à une assurance habitation, ni le voyageur de son assurance responsabilité civile.

Un autre élément qui conforte la confiance, c'est de mettre en avant sa personnalité dans une annonce plus personnelle (votre région, vos passions, vos loisirs…). On y reviendra plus bas.

2.3 Comment être payé?

Airbnb propose plusieurs possibilités de paiement. Les plus simples sont le virement bancaire ou via un compte Paypal. Le livre de Romain Giacalone détaille les modalités de versement, l'utilité de la rubrique "historique des transactions".

2.4 Comprendre les critères de notation d'un hôte Airbnb

Ah, la notation Airbnb ! Vaste sujet, qui est décortiqué dans ce chapitre. En gros, trois critères sont utilisés par le site pour définir le classement d'une annonce dans les résultats de recherche Airbnb. Ces trois critères sont:

  • Le taux d'engagement
    C'est un taux calculé en fonction du nombre de réservations confirmées que vous honorez. D'où l'importance de ne pas annuler de réservation…
  • Le taux de réponse
    C'est la rapidité avec laquelle vous allez répondre à une demande (que ce soit une simple demande d'information ou une réservation ferme).
  • Le taux d'acceptation
    C'est le nombre de réservations que vous avez acceptées par rapport au nombre de demandes reçues.

D'autres critères influencent votre note globale et donc la position de votre annonce dans les résultats de recherche comme : la note de propreté, la note de précision, le rapport qualité-prix, la communication, l'arrivée, l'emplacement.

2.5 Comprendre les critères de notation d'un voyageur Airbnb

Lorsqu'un voyageur séjourne dans votre location, l'application lui propose de vous laisser un commentaire. Mais vous aussi, vous avez votre mot à dire ! Vous allez recevoir un email quelques heures après son départ, dans le but de donner une note à votre guest. C'est d'ailleurs l'essence des sites de l'économie dite "collaborative". Les avis des utilisateurs précédents comptent beaucoup (trop? 😉 ).

Si vous utilisez un smartphone, vous recevrez une notification directement sur votre mobile. Il vous suffira de suivre les instructions pour apprécier la propreté, le respect du règlement intérieur et la communication de votre voyageur. Vous aurez 14 jours pour que vos deux commentaires soient visibles.

2.6 Le statut de Superhost

Ah, le fameux statut de Superhost ! Beaucoup de nouveaux hôtes focalisent leur attention - et parfois stressent un maximum - autour de l'obtention de ce badge. Mais au fait, de quoi s'agit-il ? Cette distinction est attribuée aux "meilleurs hôtes", qui offrent une expérience hors du commun, un hébergement de qualité et prennent soin de leurs voyageurs avant, pendant et après leur séjour. Bref, en théorie, c'est le top du top !

Être Superhost vous donne aussi un avantage sur vos concurrents, puisque cela renforce la confiance des voyageurs, augmente le nombre de consultations de votre annonce et donc de réservations. Romain Giacalone détaille comment devenir Superhost, les avantages dans le classement de recherche, et quelques autres récompenses dont vous pouvez bénéficier (assistance prioritaire, coupons, invitations à des soirées…).

Mon conseil

Clairement, être Superhost est un avantage. En revanche, je vous déconseille de stresser si vous ne l'obtenez pas tout de suite. Jouez le jeu naturellement, soyez accueillants, prévenants, et le reste suivra.

2.7 Comprendre les critères de classement de votre annonce Airbnb

Tout comme Google, Airbnb accorde une grande importance à la personnalisation des recherches des voyageurs. C'est la raison pour laquelle deux personnes ne verront pas forcément les mêmes résultats, s'ils sont dans des régions, des pays différents, par exemple.

Les facteurs qui peuvent avoir un impact sont à regrouper sous trois grandes famille : la qualité du logement, la facilité de réservation et les préférences du voyageur. Commentaires, photos, vérifications, rapidité de réponse, taux d'acceptation, réservation instantanée… Le livre de Romain passe en revue tous ces détails en profondeur.

Sur le même sujet, je vous invite à (re)lire l'article que j'ai écrit à propos de l'algorithme Airbnb:

Chapitre 3. Créer votre annonce

Informations de base, description, adresse, équipements, photos, sécurité de la maison… C'est l'heure de passer aux choses sérieuses et de créer votre annonce Airbnb. Vous allez pouvoir indiquer vos tarifs, choisir votre politique de réservation (je vous recommande la réservation instantanée) et définir votre calendrier de disponibilités. Cette étape est indispensable avant la mise en ligne.

Chapitre 4. Optimiser votre annonce

C'est l'un des "gros morceaux" du livre. Dans ce chapitre, Romain décortique les différents leviers sur lesquels vous allez pouvoir jouer pour optimiser votre annonce Airbnb. Et le moins que l'on puisse dire, c'est qu'il y a des choses à faire !

Entre le calendrier, les paramètres de disponibilité, le temps de préparation de l'appartement (le jour même, un jour à l'avance, etc.), la durée minimum du séjour, le choix du samedi au samedi ou sans jour d'arrivée spécifique, la synchronisation des calendriers, les prix à la nuitée… C'est une myriade de critères que vous allez devoir renseigner avant de mettre votre annonce en ligne. Oui, c'est assez fastidieux et long à faire quand on démarre, mais c'est in-dis-pen-sable ! Et puis dites-vous qu'une fois cela réalisé, vous n'aurez plus à le faire avant un certain temps 😉 

Ce chapitre traite également la question de la caution (quel montant demander au voyageur?), de la réservation instantanée, et aussi de la description. Ce dernier paramètre est très important - vous le savez si vous me suivez depuis un moment - car il va déterminer votre capacité à donner envie à votre voyageur d'en savoir plus, de faire une demande d'information… voire même de réservation instantanée. Ce n'est donc pas une étape à prendre à la légère.

Chapitre 5. Préparer votre logement

5.1 Le linge de maison

Draps housses, draps plats, housses de couette, couettes, taies d'oreiller, alèse, torchons, serviettes, tapis de sol, draps de bain… Pour accueillir vos voyageurs vous allez devoir mettre à leur disposition tout un ensemble de linge de maison pour leur confort. De quoi parfois avoir le tournis, à tel point que la question de déléguer cette tâche va peut-être se poser plus rapidement que ce que vous ne le pensez! 

5.2 La propreté

Ne lésinez pas sur cet aspect. La propreté est régulièrement citée parmi les critères principaux qui font d'une location saisonnière un succès ! Séjour, chambres, salle de bains et toilette, cuisine… Tout doit être nickel ! Avoir un logement propre est un élément capital que vous devriez surveiller avec la plus grande attention. En clair, s'il n'y avait qu'un seul paramètre à soigner, ce serait peut-être celui-ci. En priorité.

Le choix de votre femme de ménage, la procédure qu'elle doit suivre, et les produits d'entretien sont souvent synonymes de casse-tête. Dans le livre, Romain vous donne accès à une fiche pratique à télécharger et imprimer, pour vérifier que votre logement est prêt à accueillir des voyageurs. Malin ! 🙂 

5.3 Créer son univers

L'une des clés du succès sur Airbnb, c'est de proposer bien plus qu'un simple endroit où dormir, mais une expérience unique. Cela passe par une multitude de détails, comme votre capacité à créer un univers particulier, une identité, un style, qui vont sauter aux yeux de vos voyageurs. Et auxquels ils vont pouvoir adhérer, se sentir bien, vouloir revenir, ou conseiller à leurs amis.

Chapitre 6. Communication avec les voyageurs

La majorité des réservations de locations de vacances se font en ligne, et Airbnb repose sur ce principe. Un impératif : soigner votre communication avec vos futurs voyageurs. Un échange agréable, bienveillant, rapide avec vos guests fera souvent la différence entre deux annonces. Et vous aidera à grimper dans les résultats de recherche sur le long terme. Dans ce chapitre, Romain aborde les questions liées à la rapidité de réponse aux demandes (vous pouvez mettre une alerte notifications sur votre smartphone pour répondre dans l'heure), la pré-approbation et la confirmation

« Chaque nouvelle question récurrente est une potentielle source d'amélioration de votre annonce » (@romaingiacalone) #Airbnb #ux #LocationSaisonniere

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Mon conseil

Honnêtement, dans cette phase soyez le plus transparent possible. Inutile de mentir sur la réalité de votre logement, au risque de recevoir un sévère retour de bâton dans les notes et commentaires de vos voyageurs ! Privilégiez plutôt une approche gagnant-gagnant, en cherchant à savoir si votre location est vraiment faite pour vos voyageurs.

Chapitre 7. Le séjour des voyageurs

Dans cette partie du livre, l'auteur donne la parole à des hôtes pour qu'ils partagent leurs petits "trucs" qui fonctionnent bien. Romain préconise de dérouler le tapis rouge à ses invités comme s'il s'agissait d'un membre de votre famille, en utilisant les cinq sens (vue, odorat, ouïe, toucher, goût). Une excellente astuce détaillée dans le bouquin et qui, je peux vous l'assurer, fonctionne du tonnerre !

Mais ce n'est pas tout. Ce chapitre évoque les "petites attentions", avant, pendant et après le séjour, comme le panier d'accueil, le petit déjeuner, les guides et conseils locaux. Dommage, la question du budget n'est pas abordée.

Chapitre 8. Conseils avancés

Ce chapitre vous donne encore plus de conseils pour optimiser votre annonce Airbnb. Il est question notamment du photographe professionnel, que la plateforme mettait à disposition de tous les nouveaux hôtes gratuitement à ses débuts. Désormais, cette prestation n'est plus offerte, et vous devrez contacter un pro de votre ville ou votre région pour venir faire quelques prises de vues pour quelques centaines d'euros. Autre astuce : envoyer un message personnalisé à vos voyageurs. C'est possible de le faire de manière automatique, mais je vous recommande de rédiger un "vrai" message. Ainsi vos voyageurs n'auront pas l'impression de s'adresser à un robot, mais à un véritable humain. Et ça fait toute la différence !

La clientèle business est de plus en plus friande de locations touristiques, qui sont une excellente alternative à l'hôtel. Indépendance, authenticité, emplacement… les avantages sont nombreux. Pour capter ce profil de voyageurs, il va falloir prendre soin de quelques détails. L'équipement (wifi, nombreuses prises électriques, lumières, assise confortable, imprimante, planche et fer à repasser, etc.), les coordonnées de services utiles (livreurs, taxis, pressing…) seront votre botte secrète.

Avoir une bonne stratégie de prix est une des clés pour gagner en rentabilité. En plus d'adapter votre tarif à la nuitée en fonction du nombre de voyageurs - un tableau très pratique vous est fourni dans le livre de Romain, vous pouvez jouer sur la saisonnalité, la haute et la basse saison, le minimum de nuits obligatoire, ou encore faire des promos. Tout cela devrait vous permettre de cartonner !

Chapitre 9. Optimiser votre visibilité

Pour espérer grimper dans les résultats de recherche, et augmenter votre nombre de contacts, il ne vous suffit pas (hélas) d'avoir le meilleur logement. Il va falloir travailler un peu pour promouvoir votre annonce. Outre le lien URL propre à Airbnb que vous pouvez partager, ce chapitre survole quelques stratégies avancées, comme le fait d'avoir une page Facebook, un compte Instagram, ou encore son propre site internet.

Là où je ne suis PAS d'accord avec Romain, c'est lorsqu'il préconise d'intégrer son annonce Airbnb sur son site internet. Je ne comprends pas l'intérêt de renvoyer une potentielle réservation directe vers un site à commissions, où le voyageur paiera plus cher à cause des frais de service - qui sont de l'ordre de 12% sur Airbnb. A l'inverse, je recommande plutôt d'envisager un avantage pour toute réservation effectuée sur votre propre site web (petit déjeuner offert, 5% de réduction sur la première nuit, etc.). Point positif : l'ouvrage détaille d'autres astuces pour être plus visible (diffuser sur plusieurs sites d'annonces en même temps, laisser des cartes de visites, etc.) Avec à chaque fois des codes promo pour faire de bonnes affaires. 😉

Chapitre 10. La communauté Airbnb

Depuis sa création, Airbnb a réussi a créé une communauté d'hôtes dans le monde entier. Des meetups locaux, un forum le Community Center, et une boîte à outils.

Mon avis sur le livre

Facile à lire, pratique, bien documenté… Le livre de Romain Giacalone est parfait pour les hôtes Airbnb qui débutent dans la location saisonnière. Il donne un bon aperçu des conseils et des astuces pour lancer son activité sur les bons rails. Il va même plus loin, dans les chapitres 4 à 11, pour vous aider à optimiser votre annonce, le séjour de vos voyageurs, et mieux louer. Publié en 2016, l'ouvrage ne tient logiquement pas compte des dernières orientations d'Airbnb, et mériterait une mise à jour. Pour moi, ma note globale sera donc un très honorable 4/5 !

Jeu : un livre à gagner ! 


Si vous êtes arrivé jusqu'ici, c'est que cette première chronique de livres vous a plu… Pour vous remercier, et parce que les Fêtes de fin d'années approchent à grand pas, j'ai décidé d'enfiler mon costume de Père Noël. En effet, il y a quelque temps Romain avait aimablement mis à la disposition de Propriétaire Libre quelques livres à faire gagner. En travaillant sur cette chronique, je me suis rendu compte qu'il m'en restait un dernier exemplaire en stock. J'ai donc décidé de vous l'offrir ! 


Pour cela, voici la marche à suivre. Il vous suffit de lire cette chronique (normalement c'est déjà le cas, hein 😉 ), et de poster un commentaire constructif sous cet article. Je tirerai au sort le ou la gagnant(e) parmi toutes celles et ceux qui respecteront les règles du jeu. A noter que les frais d'envoi du livre resteront à votre charge (faut pas pousser quand même ^^). Voilà, j'espère que cette chronique vous a plu, c'est à vous de jouer maintenant, bonne chance ! 😉 

[Livre] Les conseils d’un Top Host Airbnb, par Romain Giacalone
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A propos de l'auteur Yann Bricombert

Yann Bricombert est le fondateur du site ProprietaireLibre.fr qui aide les propriétaires et les managers de locations de vacances (maisons, appartements, gîtes, chambres d'hôtes) à générer plus de réservations directes et à réussir leur location saisonnière.

suivez-moi sur:
  • Olivier G dit :

    Intéressant Yann je ne connaissais, on en apprend tout les jours !
    Je vais l’inscrire dans ma liste de livre car je suis sûr de trouver de quoi m’améliorer 😉
    Merci

  • e-dredon dit :

    Merci de nous faire découvrir ce livre qui semble plutôt exhaustif. Profiter de l’expérience d’un cadre d’AirBNB permet sans doute de franchir une étape dans notre professionnalisation. J’ai hâte de feuilleter cet ouvrage! 😉

  • Super article le livre semble très complet je tente ma chance ! Merci

  • TERISSE dit :

    MERCI Yann de nous faire partager ton expérience en tant que professionnel de la location saisonnière. Tes conseils m’aident beaucoup à développer mon activités.
    L’idée de conseiller des livres spécialisés dans ce domaine peut encore une fois que nous aider à devenir les meilleurs !

  • Ernest dit :

    Excellent article qui donne des pistes pour optimiser sa location courte durée

  • Morgane dit :

    Super un livre pour améliorer ses performances.

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