De 0 à 70 locations Airbnb à 27 ans… sans être propriétaire ! Ophélie Nicoleau

De 0 à 70 locations Airbnb à 27 ans… sans être propriétaire!

A 27 ans, Ophélie Nicoleau est property manager. Elle gère 70 biens en location saisonnière près de Nantes et ne compte pas s'arrêter là. Regardez l'interview vidéo.

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Transcription intégrale de la vidéo

Yann : Bonjour à vous et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis ravi de vous retrouver. On se retrouve ici à Paris, au VRMA Europe, et je suis en compagnie de quelqu’un que je vais vous présenter dans quelques instants.

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Ophélie, profession property manager

Alors, je suis en compagnie aujourd’hui de quelqu’un, donc Ophélie, que je présente. Bonjour  Ophélie !

Ophélie : Bonjour !

Yann : Donc, Ophélie qui s’occupe de propriétés, mais qui va surtout se présenter et ensuite, voilà, on va pouvoir vous donner quelques petites astuces pour que vous puissiez un peu aussi vous débrouiller dans la gestion de vos locations saisonnières au quotidien.

Donc, Ophélie, est-ce que tu peux nous expliquer un petit peu ce que tu fais, où tu le fais et comment tu le fais ?

Ophélie : Ok, très bien. Donc, je m’appelle Ophélie et je suis property manager, donc je suis gestionnaire de biens dans la location saisonnière. Je fais ça depuis 2015 et je suis située sur Nantes, mais je m’occupe de propriétés qui sont principalement sur la côte vendéenne et atlantique. J’ai principalement des logements, ça va du studio jusqu’à la villa.

Yann : Ok, ça marche. Et donc, tu as combien de propriétaires ?

Ophélie : Là, on a une cinquantaine de propriétaires pour 70 biens à peu près.

Yann : Ok, ça marche. Comment est-ce que tu es tombée dans cette marmite, tu as fait ça toute ta vie ?

Ophélie : Non, alors je suis tombée dedans un peu par hasard. Les rencontres ont fait que j’ai rencontré justement en fait trois investisseurs qui avaient une résidence complète d’une vingtaine de logements. C’était des investisseurs d’un certain âge si on peut dire. Et ils ne savaient pas vraiment comment mettre en location. Et du coup, j’ai décidé de les aider, de les aider justement en mettant sur Internet.

Yann : Et donc, tu t’es proposée, tu as proposé tes services ?

Ophélie : Exactement, c’est ça.

Yann : Ça, c’est le premier conseil. Si jamais vous voulez vous lancer, mais que vous n’avez peut-être pas les fonds, ou que ce n’est pas votre objectif sur l’instant, vous pouvez quand même vous lancer en proposant vos services, en aidant des propriétaires qui n’ont pas le temps ou l’expertise, l’expérience pour se lancer.

Comment louer sur Airbnb, Booking.com, Le Bon Coin, Abritel HomeAway…

Et quelles ont été justement tes premières actions quand tu as commencé à te lancer. Est-ce que tu es allée les voir comme ça en démarchant avec quelque chose de bien précis. Comment tu t’es débrouillé là-dessus en fait ?

Ophélie : En fait, au départ, je me suis dit que comme ils ne connaissaient rien à Internet et qu’ils voulaient quand même louer, il fallait être présent sur Internet. Du coup, je leur ai proposé. Je leur ai dit : « bon, écoutez, moi, je vais prendre mon temps, je vais créer un compte Airbnb, Booking, Le Bon Coin et je vais publier pour vous ». On fait une année, on voit comment ça se passe et on fait le point après. Et depuis, ça continue !

Yann : Super. Voilà, vous avez entendu. Donc, elle a dit qu’elle a des comptes sur Airbnb, sur Booking, sur Le Bon Coin. Est-ce que tu as d’autres sites pour l’instant ou est-ce que c’est les trois principaux ?

Ophélie : On met aussi sur HomeAway Abritel, comme on est sur une… enfin, là c’était principalement en fait sur la côte vendéenne. Donc, c’est des logements où il faut se dire que les gens ils vont venir en vacances pour aller à la plage. Et généralement, c’est des familles. Donc, on a mis sur Abritel.

Yann : Ok.

Ophélie : Voilà.

Yann : Donc, c’est très important aussi de bien cibler votre public type, votre cible. Puis, ça ne sert à rien effectivement d’être sur 40, 50 portails différents.

Ophélie : Exactement.

Yann : Il vaut mieux peut-être en cibler 3 ou 4 et puis aussi d’avoir une stratégie, peut-être, je ne sais pas si tu as cette stratégie-là, pour les clients qui reviennent du coup de les avoir en direct et …

Ophélie : Mais si, évidemment. Nous, il faut savoir que 30 % des clients reviennent. C’est très important et du coup, nous, ça nous évite de commercialiser et de prendre du temps aussi de faire…, voilà, c’est des gens qui ont l’habitude, qui connaissent le logement en plus. Donc, on peut privilégier ça.

Qu'est-ce qu'un channel manager et comment le choisir ?

Yann : Alors, j’imagine ce que vous vous demandez. « Ok, Airbnb, Booking, Leboncoin, mais je fais comment pour synchroniser tout ça ? Est-ce que je passe mes nuits, mes soirées, mes week-ends à gérer les calendriers, etc., ou est-ce qu’il y a d’autres solutions ? ».

Est-ce que tu peux nous partager un peu ton expérience par rapport à ça. Je crois aussi que tu as été un peu en avance et tu as créé même des outils pour t’aider là-dedans. Est-ce que tu peux nous expliquer un peu ce que tu as fait ?

Ophélie : En fait, c’est vrai que gérer tous les calendriers… Nous, la première année, eh bien, on n’avait pas forcément d’expériences. On se lançait et on a eu du surbooking, voilà. C’est quelque chose que tu as connu.

Yann : Voilà, ça arrive à tout le monde.

Ophélie : Et ce n’est pas très plaisant d’appeler les vacanciers en leur disant : « eh bien, en fait, je suis désolée, je ne vais pas pouvoir vous accueillir et voilà, je m’excuse, mais bon. ». Donc, on s’est dit : « on ne pouvait pas faire ça ». Donc, on s’est renseigné en fait sur les solutions qui étaient proposées. Et en fait, on a contacté un chanel manager. En gros, c’est un outil… 

Yann : C’est un logiciel location saisonnière, un outil qui permet de synchroniser les calendriers et qui permet de connecter les annonces qui sont inscrites sur Booking, Airbnb, etc.

Ophélie : Et puis on en a essayé plusieurs. Oui, on en essaye encore plusieurs, mais c’est indispensable quand on fait de la multidiffusion.

Yann : Est-ce que tu peux nous donner quelques noms de channels managers que tu as testés, et que tu testes ?

Ophélie : Alors nous, on a essayé Kigo, on a essayé Avantio, on a essayé Rentals United. Je réfléchis, je crois que c’est tout.

Yann : Et aujourd’hui, ton retour par rapport à ça. Est-ce qu’il y a un outil parfait, voilà, qui existe ou est-ce que, voilà, comment est-ce qu’on peut… ?

Ophélie : Alors, il n’y a pas d’outil parfait. Parce que là, c’est dans ceux que j’ai vraiment essayé et après, j’ai fait des démos sur plusieurs autres, Guesty, BookingSync, enfin, on en parlait, il y en a plusieurs. Il n’y a pas d’outil parfait. Après, il y a des outils qui sont complémentaires, qui vont être meilleurs sur des choses qui sont vraiment différentes, toi tu l’as vu aussi. Mais malheureusement, il n’y pas d’outil parfait.

Yann : Je confirme. En fait, c’est une industrie qui est quand même très jeune en fait. Donc, mine de rien, même si l’hébergement privé est vieux comme le monde, on a beaucoup de startups qui se sont lancés il y a 5 ans ou même peut-être moins, 2 ans, un an. Et donc, les outils ne sont pas encore forcément encore… ils sont encore en développement pour certains.

Ophélie : C’est une industrie qui est jeune et en fait, c’est surtout, comme on peut le voir par exemple Kigo, c’est des gens qui étaient dans l’hôtellerie, qui avaient en fait un chanel manager dans l’hôtellerie et qui se sont dit : « tiens, la location saisonnière, c’est porteur, on va se mettre dans la location saisonnière, on va développer un outil ». Sauf que nous, on n’a pas les mêmes problématiques en hôtelier, enfin, pas la même chose, même si ça répond même bien, mais ce n’est pas la même expérience, ce n’est pas la même chose. Du coup, nous, en interne, on a été obligé de créer notre propre outil de gestion… pour gérer.

Yann : Que tu as développé ?

Ophélie : Ouais, c’est ça, exactement. Avec un ami, pour tout agréger en fait. Parce que le point faible d’un channel manager, c’est lié à l’industrie et au marché en fait. C’est que tous les Airbnb, Booking, tout ça, ils ont des API, mais ils n’ouvrent pas toutes les connexions. Et du coup, eh bien, on n’a pas toutes les fonctionnalités qui sont possibles. C’est pour ça que nous, on l’a créé pour pouvoir gérer tout ça.

Yann : Ça c’est très smart ! Donc Ophélie, elle a une démarche vraiment pragmatique, c’est là qu’elle s’est dit : « mais comment est-ce que je peux utiliser les outils existants ? ».

Ophélie : Oui..

Yann : Mais si ces outils existants-là, eh bien, ont certaines limites, je ne peux pas être dépendante de ces outils.

Ophélie : Exactement.

Yann : Et il faut absolument qu’on trouve une solution alternative. Et ça c’est intéressant. Aujourd’hui, c’est quoi à peu près le taux d’occupation sur les locations, alors sachant que ce sont des locations en Vendée donc Loire-Atlantique.

Ophélie : Nous, c’est résidence secondaire en plus. Et surtout, c’est très saisonnier et puis, on se l’avoue qu’on les a pas toute l’année à la location, puisqu’il y a des propriétaires qui veulent l’occuper. Donc, voilà. Mais généralement, quand on les a en location par exemple, on fait 70 % au minimum, de location, voilà.

Comment fonctionne un gestionnaire de biens en location saisonnière

Yann : Et donc, le système après pour toi, en tant qu’entreprise, tu t’arranges comment avec eux ? Est-ce que c’est un forfait ? Est-ce que c’est sur les résultats qu’ils obtiennent ? Est-ce que c’est de la commission ? Comment est-ce que tu fais ? Qu’est-ce que tu leur proposes en fait ?

Ophélie : Alors, on avait démarré au forfait. Et puis en fait, on s’était rendu compte que c’était plus équitable de faire à la commission. C'est-à-dire que si on loue, eh bien, on loue. Voilà, on a participé, on va être apporteur d’affaires en fait. Eh bien si on ne loue pas, eh bien, ça ne coûte rien au propriétaire. Parce que bon, il ne va pas payer quelque chose qu’il n’a pas eu.

Une astuce pour faire un état des lieux en location saisonnière (Airbnb)

Yann : Alors, une petite astuce aussi, si vous vous posez la question : « comment est-ce qu’on fait un état des lieux ? ». Ophélie va vous partager le conseil qu’elle applique, que moi je trouve très intéressant. Moi, je n’ai pas encore appliqué, je vous avoue, mais du coup ça me donne des idées. Vous vous demandez sans doute, voilà, si, il faut faire en sorte pour que la personne donc qui arrive chez vous eh bien soit totalement sûr de ce qu’elle va trouver. Vous-même, que vous soyez sûr aussi que l’état des lieux soit bien fait, qu’il n’y ait pas de souci ou d’incompréhension. Comment est-ce que tu t’y prends Ophélie et voilà, comment est-ce que tu es arrivée à cette pratique ?

Ophélie : En fait, on s’est dit qu’accueillir quelqu’un, c’est génial, on aime prendre le temps de discuter, de voilà, mais l’état des lieux, c’était un peu ennuyant si on prend traditionnellement comment s’est fait un état des lieux. Si on arrive par exemple avec une fiche en disant : « j’ai 12 couverts, j’ai un placard qui a ça à l’intérieur ». C’était assez ennuyant pour la personne qui arrivait. Et puis ben nous, ça nous prenait du temps, ça prend généralement 20 minutes comme ça, on a un studio, à peu près. Et on s’est dit : « pour que ce soit plus sympa et que ça prenne moins de temps aussi et que, en fait, la personne le vit, mais ne le voit pas en fait comme un frein ou une perte de temps », on s’est mis à filmer les états des lieux.

Yann : Houlà, là vous vous dites : « attendez, attendez, on va filmer, mais vous allez dire, les personnes acceptent comme ça d’être filmées, comment ça se passe ? ».

Ophélie : Les personnes acceptent d’être filmées. On leur explique que ben, en fait, c’est, on prend juste le téléphone, c’est assez simple. On leur dit : « bon, ben voilà, ça va prendre 5 minutes ». Je vous présente le logement en même temps. J’ouvre les placards et je filme en même temps. Comme ça, on voit ce qu’il y a et ça passe plus simplement.

Yann : Ok, que tu fais évidemment à la sortie.

Ophélie : Je le fais à la sortie aussi. Et puis après, eh bien, on supprime les enregistrements quand il y a une nouvelle personne qui arrive derrière. Parce que l’objectif, ce n’est pas de garder des vidéos de placards ouverts et fermés.

Yann : …Sinon, le téléphone, il explose !

Ophélie : C’est ça !

Yann : Ok, et donc, quels sont pour toi les prochains objectifs ? Est-ce que ton objectif, c’est d’avoir de nouveaux propriétaires, de développer d’autres types de services ? Quels sont tes objectifs ?

Ophélie : Ouais eh bien justement en fait, moi j’ai commencé eh bien avec une dizaine de biens, et puis ben, au fur et à mesure, ça a grandi. Là aujourd’hui, je me pose la question, c’est que toute seule, je ne peux pas tout gérer. On est un peu entre deux en fait par rapport à la taille de nos projets. Du coup, on est en train de voir pour créer une agence immobilière spécialisée dans la location saisonnière.

Yann : Excellent.

Ophélie : Voilà.

Yann : Super. Et ça, c’est intéressant parce qu’enfin, je pense que tu l’as constaté aussi, les agences classiques, le réseau classique, honnêtement, elles n’y comprennent rien en location saisonnière et ça ne les intéresse pas vraiment.

Ophélie : Elles ne s’y intéressent pas et pour preuve, il n’y a personne de l’immobilier dans ce genre d’événement. Les agences immo, ce n’est pas leur marché. Il y en a très peu. Enfin, il y en a 800 quand même en France qui sont spécialisées dans la location saisonnière.

Yann : Bon, ben merci Ophélie. Où est-ce qu’on peut te retrouver si donc des propriétaires de Loire-Atlantique ou de Nantes, Vendée…

Ophélie : En fait, c’est toute la France en fait. On en a dans les Pyrénées, dans les Alpes.

Yann : Voilà, mais ça, c’est le début. Donc après, ça va être international !

Ophélie : On a un site Internet. Donc, c’est My-Little-Conciergerie.fr

Yann : Ok, super. Ecoute, on va regarder ça, merci à toi encore. Et n’hésitez pas, encore une fois de liker cette vidéo si vous avez aimé, vous mettez un petit pouce juste en bas, ça me permettrait d’avoir votre retour. Et je vous retrouve pour de nouvelles vidéos une prochaine fois et encore une fois, très bonne location à vous.

A très bientôt !

De 0 à 70 locations Airbnb à 27 ans… sans être propriétaire!
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A propos de l'auteur Yann Bricombert

Yann Bricombert est le fondateur du site ProprietaireLibre.fr qui aide les propriétaires et les managers de locations de vacances (maisons, appartements, gîtes, chambres d'hôtes) à générer plus de réservations directes et à réussir leur location saisonnière.

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